Die Diskussion über den Abriss veralteter fünfstöckiger Gebäude aus der Ära des Generalsekretärs der KPdSU Chruschtschow wird in der Ukraine seit Jahrzehnten geführt. Derzeit wird die gesetzliche Grundlage für einen weiteren Versuch zur Lösung des Problems vorbereitet. Wann und wie wird vorgeschlagen, Altbauwohnungen loszuwerden?
In der Ukraine begannen die Medien im zweiten Jahr eines ausgewachsenen Krieges erneut, über die Umsiedlung und Zerstörung Chruschtschows zu diskutieren. Eine ähnliche Informationswelle entstand aufgrund des Erscheinens des Gesetzentwurfs Nr. 6458 „Über die Durchführung einer umfassenden Rekonstruktion von Vierteln (Nachbarschaften) veralteter Wohnungsbestände“ in zweiter Lesung auf der Tagesordnung der neunten Sitzung der Werchowna Rada . Das bedeutet, dass das Parlament dieses Dokument bis einschließlich Juli 2023 prüfen muss. Denken Sie daran, dass es bereits während eines umfassenden Krieges als Grundlage genommen wurde – im September 2022.
Es scheint, dass, wenn ein großer Krieg im Land tobt und Tausende von Wohnhäusern vom Feind zerstört oder beschädigt werden, der Wiederaufbau eines veralteten Wohnungsbestands definitiv nicht der richtige Zeitpunkt ist. Aber andererseits kann die Verwirklichung dieser Initiative darauf hindeuten, dass Probleme mit alten Gebäuden während der Nachkriegsrestaurierung in der Ukraine umfassend gelöst werden können. Denn statt eines punktuellen Wiederaufbaus beschädigter Chruschtschow-Häuser scheint es sinnvoller, an ihrer Stelle Wohnkomplexe zu errichten, die modernen Standards entsprechen.
Schätzen wir das Ausmaß des Problems ab. Wie die Autoren in der Begründung des Gesetzentwurfs hervorheben, gab es nach Angaben der lokalen Regierung im Jahr 2019 mehr als 30.000 Wohngebäude mit mehreren Wohnungen in der Ukraine, die als veralteter Wohnungsbestand eingestuft wurden, und zwar:
- älter als 1919: 7646 (davon 58 Notfall);
- 1920-1953: 9693 (45 Notfall);
- 1954-1969: 7192 (40 Notfall);
- 1970-1989: 5364 (24 Notfall)
- 1990-2010: 785.
Es waren die Chruschtschows, die von 1959 bis 1985 gebaut wurden. Das heißt, die Antwort auf die Frage, wie viele Chruschtschows in der Ukraine sind, beträgt mindestens 10.000, basierend auf den obigen Statistiken. Gleichzeitig beträgt die Zahl der Notunterkünfte in der Ukraine 167.
Wenn die Chruschtschows zerstört werden. Lohnt es sich, während des Krieges den Wiederaufbau veralteter Wohnungen zu planen?
Anna Murashenko, Mitbegründerin der YOUkraine Foundation und der Construction Business Association, stellt klar, dass die Frage der umfassenden Rekonstruktion veralteter Wohnungsbestände gerade jetzt von Olena Shulyak, einer stellvertretenden Leiterin des zuständigen Ausschusses, initiiert wurde, und ihre Hauptbotschaft war dies auf gesetzgeberischer Ebene wurden noch keine Mechanismen festgelegt, die die Umsetzung von Wiederaufbauprogrammen ermöglichen.
„Der Gesetzentwurf berücksichtigt mehrere Kategorien – einen veralteten Fonds, einen umfassenden Wiederaufbau, eine Modernisierung, und ich denke, dass der zerstörte Wohnungsbestand auch in diese Liste aufgenommen wird, weil das jetzt sehr relevant ist, und dann wird es um die Wiederherstellung gehen. Weil so Bisher versteht niemand, wie, mit wessen Beteiligung und mit welchen Mitteln es stattfinden soll”, kommentiert Muraschenko.
„Dies ist ein riesiges Problem für das Land, und unter den Bedingungen eines umfassenden Krieges, als mehr als 23 Millionen Quadratmeter Wohnraum zerstört wurden, sollte der Staat systematisch und ausgewogen in Fragen des Wiederaufbaus nach dem Krieg denken. Das heißt Deshalb schlägt der Gesetzentwurf Nr. 6458 meiner Meinung nach vor, den Prozess so umfassend wie möglich anzugehen und nicht nur Analoga von Standardprojekten auf der Grundlage des Prinzips der Sowjetzeit zu schaffen, sondern neue multifunktionale Anziehungspunkte“, kommentiert Alexander Nasikovsky, Mitbegründer und Geschäftsführender Gesellschafter der DIM Unternehmensgruppe.
Vladimir Sementsov, Mitbegründer und geschäftsführender Gesellschafter von INSPI Development, glaubt seinerseits, dass angesichts der Fortsetzung des Krieges die Relevanz dieses Gesetzentwurfs heute umstritten ist, obwohl die Bildung eines Rechtsrahmens zur Lösung der Probleme eines veralteten Fonds erforderlich ist ist ein notwendiger und wichtiger Schritt, der großen Einfluss auf die harmonische Entwicklung der Städte und Länder nach Kriegsende haben wird .
Sementsov nennt die folgende Liste dringender Probleme, die es zu meistern gilt, bevor der Wiederaufbau veralteter Wohnungen beginnt:
- Berechnung der Kriegsschäden, Erstellung eines Plans für den Wiederaufbau des Landes;
- Städte wie Mariupol, Bachmut, Sewerodonezk und andere neu bauen;
- schrittweise Schaffung eines neuen Immobilienmarktes – Einführung einer Stadtplanungsreform nicht auf dem Papier, sondern in bestimmten Fällen von Bauträgern, Genehmigung von städtischen Masterplänen, die Pläne für veraltete Stadtteile enthalten und die Möglichkeit der Schaffung neuer “Ghettos” ausschließen an ihrer Stelle mit Transport- und Infrastrukturproblemen;
- Nachweis der Wirksamkeit des Entschädigungsmechanismus für beschädigtes und zerstörtes Eigentum während des Krieges.
Das heißt, wir sprechen natürlich von einer Perspektive von mindestens 5-10 Jahren. So prognostiziert Dmitry Navrotsky, Rechtsanwalt und geschäftsführender Gesellschafter der Anwaltskanzlei Sensum, dass die Umsetzung dieses Gesetzes, falls es angenommen wird, nach dem Ende des Kriegsrechts mit einer Verzögerung von 3-4 Jahren erfolgen wird, die für die Koordinierung von Arbeitsprojekten erforderlich ist und bilden einen wendigen Wohnungsbestand . Laut dem Gesprächspartner von Focus können folgende Faktoren die Umsetzung der Initiative behindern:
- Mangel an Mitteln und angemessene Finanzierung;
- Mangel an freien Mitteln von Investoren-Entwicklern oder deren Insolvenz;
- komplexes und langwieriges bürokratisches Verfahren zur Projektgenehmigung.
Russel, wenn du kannst. Was die Bewohner veralteter Gebäude erwartet
„Jeder Wiederaufbau muss dem Dokument zufolge nach einem bestimmten Algorithmus erfolgen: Auf der Grundlage der Generalpläne der Gebiete müssen die lokalen Behörden entscheiden, wo, wann und in welchem Umfang der Wiederaufbau durchgeführt werden soll, was unter anderem Folgendes beinhalten kann , der vollständige Abriss von Häusern. Es sollten weitere Programme für den Wiederaufbau entwickelt werden, es werden öffentliche Anhörungen stattfinden, bei denen die Entschädigung und der Umsiedlungsmechanismus zu Schlüsselthemen werden”, erklärt Vladimir Sementsov das Verfahren.
Die schmerzhafteste Frage im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau veralteter Stadtteile ist die Entscheidung über das Schicksal der bestehenden Bewohner. Der Gesetzentwurf schlägt den folgenden Aktionsalgorithmus vor:
- Hausbesitzer unterzeichnen einen Vertrag mit dem Bauträger und erhalten ein Objekt in einem flexiblen Wohnungsbestand;
- die Umsiedlung erfolgt nach Abschluss einer Vereinbarung mit jedem Eigentümer, in der er seine Zustimmung bestätigt;
- Die Prüfung der Frage der Veräußerung von Grundstücken wird automatisch beendet, wenn 25 % der Eigentümer ihre Zustimmung nicht geben.
„Hierbei kann es in der Praxis durchaus zu Schwierigkeiten kommen“, glaubt Alexander Nasikovsky. Im Rahmen der öffentlichen Diskussion ist eine Einigung möglich.“
Anna Murashenko wiederum weist auf die erheblichen Risiken des vorgeschlagenen Verfahrens hin.
“Da es sich bei der Vereinbarung um eine Vereinbarung zwischen den Parteien handelt, wird es im Falle von Meinungsverschiedenheiten bei ihrer Umsetzung zu keinem Umsiedlungsprozess kommen, selbst wenn die Mehrheit der Eigentümer [von 75%] für den Wiederaufbau gestimmt hat”, stellt der Gesprächspartner von Focus klar. Das heißt, die Meinungsverschiedenheit mit der Umsiedlung auch nur eines Eigentümers kann den Renovierungsprozess des Hauses blockieren .
In diesem Fall muss der Fall gerichtlich geklärt werden. Dmitry Navrotsky warnt jedoch davor, dass angesichts der Arbeitsbelastung der Gerichte, des Verfahrens zur Führung von Rechtsstreitigkeiten und der Tatsache, dass der Streit einzelne Eigentümer betreffen wird, davon auszugehen ist, dass sich die Prüfung solcher Streitigkeiten für lange Zeit verzögern wird, was beide leiden wird Investoren und andere Bewohner des Hauses.
Anatoly Perepelchenko, Rechtsanwalt, CEO der Anwaltskanzlei „Prichodko und Partner“, fügt hinzu, dass im Falle, dass ein Wohnhaus gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren für unbewohnbar erklärt wird, die Räumung mit Gewalt durchgeführt wird. Aber auch in diesem Fall ist eine gerichtliche Entscheidung erforderlich.
„Dadurch werden Fälle der Blockierung des Räumungsverfahrens eliminiert, es besteht jedoch die Gefahr rechtlicher Verzögerungen, wenn Eigentümer oder Mieter gegen Gerichtsentscheidungen über Zwangsräumungen Berufung einlegen und die Abriss- und Wiederaufbauprozesse verzögert werden“, fasst Perepelchenko zusammen .
Alexander Nasikovsky betont, dass laut Gesetzentwurf Nr. 6458 die Menschen im neuen Wohnungsbestand Wohnungen gleicher Größe erhalten sollten, und das Dokument verbietet es, den Eigentümer zu zwingen, zusätzliche Meter zu bezahlen . Das heißt, wenn eine Wohnung der entsprechenden Fläche im Projekt nicht vorgesehen ist, muss der Bauträger ohne Aufpreis eine große zur Verfügung stellen. Nur wenn eine Person versucht, die Wohnbedingungen zu verbessern, muss die Kostendifferenz zu Marktpreisen bezahlt werden. Gleichzeitig werden die damit verbundenen Kosten, wie z. B. die Zahlung für notarielle Dienstleistungen zur Beglaubigung des Vertrags, von den lokalen Regierungen oder dem Entwickler-Investor getragen.
Vladimir Sementsov stellt klar, dass das Dokument drei Optionen zur Lösung der Situation mit den umgesiedelten Eigentümern vorsieht:
- Barabfindung zu Marktpreisen;
- Umsiedlung [vorübergehend] in die Rangierkasse, die heute fast nicht mehr existiert;
- Bereitstellung von Wohnungen gleicher Größe in einem neuen Haus im Bereich der Rekonstruktion.
Laut Sementsov wird es sich zunächst lohnen, ein Pilotprojekt durchzuführen, um alle im Gesetzentwurf nicht berücksichtigten Probleme zu sehen, die Wirksamkeit von Investitionswettbewerben zu bewerten und vor allem die Möglichkeit, das Problem der Zustimmung zu lösen Bewohner veralteter Häuser.
Wen interessiert Chruschtschow. Wer soll den Umbau bezahlen und werden die Bauherren dem zustimmen?
Gesetzentwurf Nr. 6458 bezieht sich auf eine öffentlich-private Partnerschaft, in deren Rahmen Kommunalverwaltungen dem Entwickler-Investor zu vertraglichen Bedingungen Grundstücke zur Renovierung zur Verfügung stellen und das Projekt teilweise auf Kosten des Haushalts finanzieren.
Kommunalverwaltungen müssen einen Entwickler im Rahmen einer offenen Ausschreibung auswählen, an der Marktakteure teilnehmen können, die die folgenden Anforderungen erfüllen:
- die Verfügbarkeit eines flexiblen Wohnungsbestands für die Umsiedlung von Menschen für die Zeit des Wiederaufbaus;
- Erfahrung im Bauwesen;
- klar definierte Fristen für den Neubau und technische Eigenschaften von Anlagen;
- Teilnahme an der Schaffung von Sozial-, Versorgungs-, Ingenieur- und Verkehrsinfrastruktureinrichtungen zusammen mit lokalen Behörden.
Laut Vladimir Sementsov ist der Mechanismus für die Durchführung von Investitionswettbewerben durch lokale Behörden noch unklar, und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Sieg an “ihre” Unternehmen geht, die letztendlich nicht in der Lage sein werden, die Wettbewerbsbedingungen zu erfüllen.
Eine andere Frage ist, wie interessant die Teilnahme an solchen Wettbewerben für Investoren selbst ist. Zum Beispiel wäre es in Kiew höchstwahrscheinlich für große Unternehmen rentabel, um ein Stück Land für die Entwicklung mit fertiger Infrastruktur (Strom- und Wasserversorgung) zu konkurrieren, natürlich, wenn die lokalen Behörden die Fragen der Zustimmung regeln Bewohner. Aber in kleinen Städten sind Investoren, die für solche Projekte bereit sind, möglicherweise überhaupt nicht.
„Solche Projekte sind für jedes Unternehmen, unabhängig von Erfahrung und Expertise, eine große Herausforderung. Denn einerseits gilt es, das Revier kompetent und effektiv so umzugestalten, dass es komfortabel und lebenssicher wird, und andererseits überzeugen Sie die Öffentlichkeit davon, dass Ihr Ziel eine umfassende Entwicklung und ein effizienter Betrieb des Areals im Sinne der Anwohner ist und nicht der Wunsch, den letzten wirtschaftlichen Nutzen daraus herauszuquetschen“, erklärt Alexander Nasikovsky.
Der Gesprächspartner von Focus fügt hinzu, dass es für einen Entwickler einfacher ist, eine freie Website zu betreten und von Grund auf neu zu bauen, da die Kosten im Falle einer Renovierung durch die folgenden zusätzlichen Arbeiten um mindestens 20-30% steigen:
- Ersatz veralteter Dienstprogramme;
- Abriss von Gebäuden und Geländeräumung;
- Entfernung und Entsorgung von Müll.
Andererseits weist Nasikovsky auf einen kolossalen Mangel an freien Grundstücken hin, insbesondere solchen, die wirtschaftlich attraktiv und für eine komplexe Entwicklung geeignet sind. Und in diesem Zusammenhang erscheinen Renovierungsprojekte in einem neuen Licht.
„Das Gesetz besagt, dass, wenn mehr als 60% der technischen und betrieblichen Indikatoren abgenutzt sind, die Blöcke abgerissen und an ihrer Stelle neue Anlagen gebaut werden müssen, und dies sollte für die Entwickler von Vorteil sein“, fährt Anna Murashenko fort . Als Beispiel nennt der Focus- Gesprächspartner die Praxis in Israel, wo statt eines Quadratmeters Altbaubestand bei der Sanierung etwa fünf Quadratmeter Neubaubestand entstehen.
Laut Vladimir Sementsov werden die meisten Unternehmen am Abriss veralteter Wohnungen und nicht an deren Erneuerung interessiert sein, während die gesamte Infrastruktur und die Versorgungseinrichtungen rekonstruiert werden.
„ Für die Bürger wird das Hauptrisiko die finanzielle Leistungsfähigkeit der Entwickler sein, um ihren Verpflichtungen nachzukommen “, warnt Sementsov. „Daher ist es wichtig, dass Finanz-, Versicherungs- und Kreditinstrumente am Vortag normal auf dem Markt funktionieren, was die Möglichkeiten für Entwickler erweitert. Schließlich reden wir über riesige Summen, mit denen sich selbst die größten Unternehmen kaum noch rühmen können, während die Budgetfinanzierung von Wiederaufbauprogrammen eine ziemlich umstrittene und sehr transparente Sache ist.“
Source : Focus
